Contribuciones de bienes raíces, con cesación de un tolerado engaño  por Patricio Herman

Recientemente algunos medios han informado que una encuesta de CADEM dice que un 60% de los consultados respalda la propuesta del presidente electo, José Antonio Kast, en orden a eliminar las contribuciones de la primera vivienda, de manera gradual, en un plazo de 4 años y que un 52% considera que la eliminación de las contribuciones debería aplicarse a todo propietario de una primera vivienda, mientras que un 38% estima que el beneficio debiera concentrarse exclusivamente en los mayores de 65 años. Se debe entender que, si se habla de “primera vivienda”, es porque el beneficiado con esta política tiene varias viviendas.  

Quien suscribe esta columna es partidario del cobro de las contribuciones de bienes raíces para todos aquellos particulares y personas jurídicas  que dispongan de casas-habitación o departamentos en edificios, ya que así se allegan valiosos recursos monetarios, vía el Fondo Común Municipal, para todas las comunas del país, aunque se deben hacer modificaciones legales para que las comunas que concentran las viviendas más caras aporten más para las comunas en donde sus viviendas son humildes. Se debe tener en cuenta que este tipo de inmuebles, desde hace algunos años, son para los poderosos del país, meros instrumentos de inversión que les generan plusvalías patrimoniales y, como arrendadores de las mismas, reciben estables ingresos mensuales. 

Durante muchos años, a partir de 1959, los poseedores de las llamadas “viviendas económicas DFL2” nunca pagaron impuestos por los ingresos mensuales de los alquileres que recibían como inversionistas rentistas, con lo cual el Estado dejó de percibir millonarias sumas de dinero, disposición afortunadamente derogada hace un par de años, la que en todo caso se mantiene para 2 de ese tipo de viviendas. De acuerdo a la información que se tiene, en Chile existen más 8.000.000 de viviendas y el 75% de ellas, por su reducido avalúo fiscal, no pagan estas contribuciones y 5.200.000 se acogen a la mendaz figura de “vivienda económica DFL2”, las que se llegan a ofertar en el mercado de la zona oriente de Santiago en sumas de UF 15.000 y más. 

Hay un elegante edificio de 15 pisos en Las Condes, cuyos departamentos de distintas dimensiones están en venta, siendo los más grandes de 140 m2, acogidos al embuste de que son “viviendas económicas DFL2”, que se venden en UF 25.000, luego en $ 1.000.000.000, suma equivalente a un poco más de un millón de dólares (sic). Por pudor no mencionamos el nombre de la inmobiliaria. ¿Cuántos casos similares y tan bochornosos habrán? Al respecto, nos preguntamos si la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados tendrá conocimiento de esta vulgar falsedad.

Los lectores y los políticos que toman las decisiones deben saber que, con información oficial de fecha 31/03/2023, emanada de la Subdirección del SII, dirigida en respuesta a este columnista, se decía que a esa data, existían varios miles de personas propietarias de “viviendas económicas DFL2” que disponían del privilegio tributario reseñado. Además existen otros importantes regalos que reciben los dueños de ese tipo de viviendas, por ejemplo, pagan la mitad del monto de la contribución por un cierto período de años y están exentas del impuesto a la herencia y donaciones.  

El actual gobierno de Gabriel Boric ha señalado que se postergará el reavalúo fiscal de todos los inmuebles, pero como no hay claridad sobre su aprobación en el Congreso Nacional, el SII se ha visto obligado a continuar con el proceso en curso, que busca perfeccionar las fórmulas de cálculo del precio de las contribuciones, lo que pasa en primer lugar por la determinación de los avalúos fiscales que las originan.

Pues bien, como el nuevo gobierno ha anunciado un frontal combate a la corrupción y a las malas prácticas en el aparato público, se debiera derogar el engañoso término de la “vivienda económica DFL2”, muchas de las cuales que informan tener superficies de 140 m2, después de contar con las respectivas recepciones finales en las Direcciones de Obras Municipales (DOM), se amplían por arte de magia para transformarse en casas-habitación de 200 y más m2 y sus dueños pagan las contribuciones como si fueran “económicas DFL2”.

 En todo caso, dado que la figura de la “vivienda económica DFL2” tiene un respaldo legal para todas las existentes, se infiere que, después de su próxima supresión, el mercado inmobiliario podrá funcionar correctamente en este aspecto, es decir sin trampas, y los adquirentes de las viviendas sabrán a qué atenerse para pagar por ellas. Así sus precios de venta estarán asociados a sus características de calidad de terminaciones, localización, m2 efectivamente construidos y otras particularidades.   

Vale la pena destacar que algunos economistas de derecha, buscando nuevos y atractivos negocios para el sistema financiero, están proponiendo como solución que se aplique la engorrosa modalidad de las hipotecas reversas, mediante las cuales los bancos, vía contratos entre las partes, pagan las contribuciones hasta que se muera el dueño de la vivienda, cuya deuda se salda con su venta en el mercado o bien sus herederos la pagan con todos los intereses compuestos de rigor. 

Sería prudente que la clase política analice si es procedente que el dueño, con limitaciones físicas, de su única vivienda, que tenga un mediano avalúo fiscal, en la cual resida, sin importar su edad y que acredite carencia de otro patrimonio, esté liberado de pagar las contribuciones. Finalmente, somos partidarios de que las personas naturales mayores de 65 años, solo si tienen un máximo de una o dos viviendas, con determinados avalúos fiscales, por una de ellas estén exentos de pagar sus contribuciones, en la medida que residan en esa vivienda.    

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